Según el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de Marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos, norma a la que, en lo sucesivo nos referiremos a ella como RDL6/2012, las condiciones para poder optar a la dación en pago son:

– Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:

Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas

– Cumplir los criterios por los que se considera a una persona dentro del umbral de exclusión, en especial, estos 6:

1- Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual
2- Que todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas
3- Que la cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar
4- Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda
5- Que el préstamo hipotecario fuese para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única propiedad del deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4
6- En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4

Las medidas previstas en esta norma dependen de distintas circunstancias que vamos a tratar de resumir a continuación:

1. Si los deudores no se encuentran incursos en un procedimiento de ejecución o, encontrándose en uno, no se ha producido el anuncio de la subasta, pueden solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma (se trataría de facilitar flexibilizando las condiciones para facilitar el pago de la deuda).

2. Para el caso de que tales deudores no puedan acogerse al plan de reestructuración por ser inviable, se prevén otro tipo de medidas.

Por otro lado, los deudores pueden solicitar una quita del capital pendiente de amortización que la entidad tiene la facultad de aceptar o rechazar.

Si el deudor, pese a solicitarlo, no puede acogerse a la reestructuración de la deuda hipotecaria, ni a las medidas complementarias (la quita), el RDL6/2012 contempla como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria la dación en pago de la vivienda habitual que deberá ser aceptada por la entidad financiera o tercero que ésta designe quedando con ello definitivamente cancelada la deuda con la hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. Esta solicitud de dación en pago debe realizarse en el plazo de 12 meses desde la solicitud de reestructuración.

Además, el RDL6/2012 contempla que si el deudor ha optado por la dación en pago, puede solicitar permanecer durante el plazo de dos años en la vivienda como arrendatario. En tal caso, la renta que se fije será del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante este plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20%. Esta solicitud debe realizarse en el mismo momento de la dación en pago.

Francisco Villar Gallardo
Abogado Alicante
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